IL DIRITTO DI PRELAZIONE NEL FONDO COMMERCIALE: TUTTO QUELLO CHE DEVI SAPERE
Autore: Avv. Agnese Milianelli
Data: 6 agosto 2025
Quando si parla di locazione di immobili ad uso commerciale, uno dei temi più delicati e spesso sottovalutati è il diritto di prelazione del conduttore (cioè dell’inquilino). Si tratta di un diritto fondamentale che tutela chi ha investito tempo e risorse nello svolgimento di un’attività commerciale in un determinato locale. Ma quando si applica realmente? E in quali casi può essere fatto valere?
Che cos’è il diritto di prelazione?
Il diritto di prelazione è la facoltà riconosciuta al conduttore di essere preferito ad altri soggetti nell'acquisto o nella nuova locazione del fondo, alle stesse condizioni offerte da terzi.
In altre parole, se il proprietario vuole vendere l’immobile o affittarlo a un altro soggetto alla scadenza del contratto, deve offrire al conduttore la possibilità di acquistarlo o riaffittarlo prima degli altri.
Quando si applica nel fondo commerciale?
Il diritto di prelazione è regolato dagli articoli 38 e 40 della Legge n. 392/1978, nota anche come Legge sull’equo canone.
Si applica solo nei contratti di locazione di immobili adibiti ad attività commerciali, artigianali o industriali che comportano contatti diretti con il pubblico. (Alcuni esempi: Negozi, Bar e ristoranti, Parrucchieri, Farmacie, Attività artigianali aperte al pubblico)
Cosa prevede la legge?
L’art. 38 della Legge 392/1978 stabilisce che:
Se il locatore intende vendere l’immobile, deve comunicare per iscritto al conduttore:
- Il prezzo richiesto
- Le condizioni della vendita
Il conduttore ha 60 giorni di tempo dalla ricezione della comunicazione per esercitare il diritto di prelazione.
Se il proprietario vende l’immobile a un terzo senza rispettare questo diritto, il conduttore può esercitare il diritto di riscatto, ovvero subentrare nell’acquisto alle stesse condizioni entro 6 mesi dalla trascrizione della vendita.
Attenzione: il diritto non si applica in caso di donazione, successione ereditaria o vendita dell’intero edificio a più unità immobiliari.
Anche in fase di nuova locazione, il conduttore può vantare un diritto di prelazione.
L’art. 40 della stessa legge prevede che se il contratto di locazione non viene rinnovato alla prima scadenza legale (di 6 o 9 anni, a seconda dei casi),e il locatore intende stipulare un nuovo contratto con un terzo, deve comunicare l’offerta al precedente conduttore, che ha il diritto di riottenere la locazione alle stesse condizioni proposte al nuovo inquilino.
Quando la prelazione non è applicabile?
Il diritto di prelazione non si applica nei seguenti casi:
Il fondo non è utilizzato per attività con contatto diretto con il pubblico (es. uffici, studi professionali, magazzini)
Vendita per donazione o successione.
Contratto di locazione di durata inferiore a 6 anni (non standard)
In alcune ipotesi di vendita globale dell’edificio
Quando c’è un’espressa rinuncia valida, anche se in questi casi è spesso oggetto di contenzioso
Perché è importante conoscere questo diritto?
Il diritto di prelazione è una tutela concreta per l’imprenditore che ha costruito nel tempo un rapporto con la clientela e ha investito nel locale. Conoscere e far valere questo diritto significa:
Proteggere la continuità della propria attività
Evitare di perdere la sede operativa per una vendita improvvisa
Avere un’opportunità reale di acquistare o rinnovare il contratto a condizioni eque
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Fonti normative:
Legge 27 luglio 1978, n. 392 – "Disciplina delle locazioni di immobili urbani"
Codice civile – Art. 1473 e ss.
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