Il contratto rent to buy è una formula sempre più utilizzata nel mercato immobiliare italiano, soprattutto da chi desidera acquistare casa ma non dispone immediatamente della liquidità necessaria o incontra difficoltà nell’ottenere un mutuo.
Ma il rent to buy conviene davvero? Quali sono i vantaggi, i rischi e le tutele previste dalla legge?
In questo articolo analizziamo come funziona il contratto rent to buy, quali sono gli aspetti fiscali più importanti e cosa accade in caso di inadempimento del conduttore o del proprietario.
Cos’è il contratto Rent to Buy
Il contratto rent to buy è disciplinato dall’art. 23 del Decreto Legge n. 133/2014, convertito nella Legge n. 164/2014.
Si tratta di un contratto che combina:
- una fase iniziale di locazione;
- una successiva eventuale compravendita dell’immobile.
In pratica, il proprietario concede immediatamente il godimento dell’immobile al futuro acquirente, il quale versa un canone periodico.
Una parte del canone viene imputata:
- al semplice utilizzo dell’immobile;
- un’altra parte, invece, viene accantonata come anticipo sul prezzo finale di acquisto.
Il contratto rent to buy rappresenta quindi una soluzione intermedia tra affitto e acquisto.
Come funziona il Rent to Buy
Nel rent to buy il conduttore entra subito nell’immobile e inizia a pagare i canoni concordati.
Generalmente il canone è più elevato rispetto a quello di una normale locazione, proprio perché comprende:
- la quota per il godimento dell’immobile;
- la quota da imputare al futuro prezzo di compravendita.
Alla scadenza stabilita nel contratto, il conduttore può:
- acquistare l’immobile pagando il saldo del prezzo;
- oppure rinunciare all’acquisto.
È fondamentale che il contratto specifichi chiaramente:
- il prezzo finale di vendita;
- la durata della locazione;
- la quota dei canoni imputata all’acquisto;
- le conseguenze del mancato acquisto.
Il conduttore è obbligato ad acquistare l’immobile?
Uno degli aspetti più interessanti del contratto rent to buy riguarda proprio la facoltà di acquisto.
Nella maggior parte dei casi il conduttore non è obbligato ad acquistare l’immobile alla scadenza del contratto.
Ciò significa che può:
- decidere di non procedere alla compravendita;
- lasciare l’immobile al proprietario.
Tuttavia, è essenziale verificare attentamente le clausole contrattuali.
Infatti, alcune pattuizioni possono prevedere che il proprietario trattenga, in tutto o in parte, le somme versate a titolo di acconto prezzo.
Per questo motivo il contratto rent to buy deve essere redatto con particolare attenzione, preferibilmente con l’assistenza di un professionista.
Perché è importante la trascrizione del contratto Rent to Buy
fondamentale per il futuro acquirente.
La legge prevede infatti un effetto prenotativo simile a quello del contratto preliminare.
Questo significa che la trascrizione protegge il conduttore da:
- ipoteche successive;
- pignoramenti;
- vendite a terzi;
- altri diritti sorti dopo la stipula del contratto.
In sostanza, il futuro acquirente viene tutelato contro eventi pregiudizievoli che potrebbero compromettere il successivo acquisto dell’immobile.
La trascrizione garantisce inoltre protezione anche in caso di inadempimento del proprietario.
Cosa succede se il conduttore non paga i canoni?
Nel contratto rent to buy il mancato pagamento dei canoni può comportare conseguenze molto rilevanti
In caso di grave inadempimento del conduttore, il proprietario può:
- chiedere la risoluzione del contratto;
- ottenere la restituzione dell’immobile;
- agire per il recupero delle somme dovute.
La normativa stabilisce che il contratto può essere risolto quando il mancato pagamento riguarda un numero minimo di canoni pari ad almeno un ventesimo del totale previsto, salvo accordi differenti tra le parti.
Inoltre, il concedente può trattenere i canoni già versati a titolo di indennità, se il contratto lo prevede.
Contratto Rent to Buy: vantaggi per il futuro acquirente
Il contratto rent to buy può essere molto conveniente per chi desidera acquistare casa ma non ha accesso immediato al credito.
Tra i principali vantaggi troviamo:
Accesso immediato all’immobile
Il conduttore può abitare subito nell’immobile senza attendere il rogito definitivo.
Possibilità di accumulare un anticipo
Una parte dei canoni viene imputata al prezzo finale di acquisto.
Maggiore tempo per ottenere un mutuo
Durante il periodo di locazione il futuro acquirente può migliorare la propria posizione reddituale e creditizia.
Prezzo bloccato
Il prezzo dell’immobile viene fissato all’inizio del rapporto contrattuale, evitando eventuali aumenti futuri del mercato immobiliare.
Gli svantaggi del Rent to Buy
Accanto ai vantaggi, il contratto rent to buy presenta anche alcuni rischi.
Possibile perdita degli importi versati
Se il contratto lo prevede, il conduttore potrebbe perdere parte delle somme pagate in caso di mancato acquisto.
Canoni più elevati
I canoni del rent to buy sono generalmente superiori rispetto a quelli di una normale locazione.
Prezzo non più conveniente
Se il mercato immobiliare subisce una diminuzione dei prezzi, il valore fissato inizialmente potrebbe diventare meno vantaggioso.
Clausole contrattuali complesse
Una disciplina poco chiara può generare contenziosi tra le parti.
Aspetti fiscali del contratto Rent to Buy
Gli aspetti fiscali del contratto rent to buy sono particolarmente delicati.
Dal punto di vista tributario:
- la quota destinata al godimento dell’immobile viene trattata come canone di locazione;
- la quota imputata al prezzo rappresenta invece un acconto sulla futura vendita.
Fino al trasferimento definitivo della proprietà:
- l’IMU resta generalmente a carico del proprietario;
- le agevolazioni “prima casa” maturano solo con il rogito definitivo.
È quindi opportuno valutare attentamente gli effetti fiscali del contratto con il supporto di un professionista.
Rent to Buy: conviene davvero?
Il contratto rent to buy può rappresentare un’opportunità interessante sia per il proprietario sia per il futuro acquirente.
Conviene soprattutto:
- a chi non riesce ad ottenere subito un mutuo;
- a chi desidera entrare immediatamente nell’immobile;
- ai proprietari che vogliono mettere a reddito un bene difficilmente vendibile nel breve periodo.
Rent to Buy particolarmente utile nelle attività commerciale
Uno dei principali vantaggi del rent to buy per attività commerciale è la possibilità di verificare concretamente la redditività dell’attività prima di acquistare definitivamente il locale.
Questo aspetto è particolarmente importante per:
- nuove attività commerciali;
- startup;
- attività in espansione;
- professionisti che vogliono aprire nuovi punti vendita o studi.
Grazie al contratto rent to buy, l’imprenditore può:
- valutare il flusso di clientela;
- verificare la posizione strategica dell’immobile;
- analizzare i costi di gestione;
- comprendere il reale potenziale commerciale della zona.
In questo modo si riduce il rischio di effettuare un investimento immobiliare non sostenibile
Tuttavia, il successo dell’operazione dipende dalla corretta redazione del contratto e dalla valutazione preventiva dei rischi.
Per questo motivo è fondamentale analizzare attentamente:
- le clausole relative ai canoni;
- le conseguenze dell’inadempimento;
- le condizioni di restituzione delle somme versate;
- gli aspetti fiscali e la trascrizione nei registri immobiliari.