Data di aggiornamento: Giugno 2026
Quando si gestisce un contratto di locazione commerciale, uno degli aspetti legali più delicati, e che spesso genera contenziosi, è il diritto di prelazione del conduttore (ovvero il diritto dell’inquilino).
Se sei il proprietario di un immobile e hai deciso di venderlo, o se sei un inquilino che ha investito risorse per avviare la propria attività in un locale in affitto, sapere esattamente come funziona la prelazione sul fondo commerciale è fondamentale per evitare passi falsi e pesanti risarcimenti danni.
In questa guida pratica vedremo quando si applica, come funziona la procedura e quali sono le più recenti sentenze della Cassazione che ne escludono l’applicazione.
Cos’è il Diritto di Prelazione nel Fondo Commerciale?
Il diritto di prelazione sul fondo commerciale è la facoltà, riconosciuta dalla legge all’inquilino, di essere preferito rispetto a soggetti terzi nel caso in cui il proprietario decida di vendere l’immobile locato. Questo diritto è disciplinato principalmente dagli articoli 38 e 39 della Legge n. 392/1978 (la nota legge sull’equo canone).
In parole semplici: a parità di condizioni economiche e contrattuali offerte da un terzo acquirente, il proprietario ha l’obbligo di offrire l’immobile prima di tutto al proprio conduttore.
Quando si applica la Prelazione Commerciale?
Il diritto di prelazione non scatta in automatico per qualsiasi tipo di affitto. La legge stabilisce che il conduttore può esercitarlo solo se l’immobile è destinato ad attività:
- Commerciali;
- Artigianali;
- Industriali;
- Turistiche.
Il requisito fondamentale: L’attività svolta nel fondo commerciale deve comportare il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori (ad esempio: negozi di vendita al dettaglio, bar, ristoranti, parrucchieri o farmacie).
I casi di esclusione principali
La prelazione non spetta se l’immobile è utilizzato come studio professionale (avvocati, commercialisti, medici), come deposito, magazzino o showroom non aperto al pubblico. Inoltre, il diritto è escluso se la cessazione del rapporto di locazione è dovuta a morosità o recesso dell’inquilino.
La Procedura: la Denuntiatio e i Termini di Legge
Per vendere legittimamente un immobile locato ad uso commerciale, il proprietario deve seguire un iter formale rigido per consentire l’esercizio della prelazione commerciale:
- La Denuntiatio (Comunicazione ufficiale): Il locatore deve notificare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile tramite atto notificato da ufficiale giudiziario o tramite PEC/raccomandata A/R. Questa comunicazione deve contenere il prezzo richiesto e le condizioni di vendita (art. 38 L. 392/78).
- I 60 Giorni per decidere: Ricevuta la comunicazione, l’inquilino ha 60 giorni di tempo per esercitare il proprio diritto di prelazione, rispondendo con le stesse modalità formali e accettando integralmente le condizioni offerte.
- Il Pagamento: Se l’inquilino decide di acquistare, il versamento del prezzo deve avvenire entro 30 giorni successivi alla scadenza dei primi 60 giorni, contestualmente alla stipula del rogito notarile.
Cosa succede se il proprietario non rispetta la prelazione? (Il Diritto di Riscatto)
Se il locatore vende a un terzo senza inviare la denuntiatio, oppure se indica nella comunicazione un prezzo superiore a quello poi effettivamente pattuito con il terzo, l’inquilino è tutelato dal diritto di riscatto (o riscatto della locazione).
Ai sensi dell’art. 39, il conduttore può, entro 6 mesi dalla trascrizione dell’atto di vendita, riscattare l’immobile dal terzo acquirente o dai successivi aventi causa, subentrando a tutti gli effetti nel contratto di compravendita.
Le Novità della Cassazione: quando la Prelazione è esclusa
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha recentemente chiarito alcuni scenari complessi legati alla vendita del fondo commerciale, delimitando i casi in cui la prelazione non trova applicazione:
1. Vendita in blocco dell’immobile
Se la vendita riguarda l’intero edificio in cui si trova il locale, o comunque una porzione strutturalmente e funzionalmente indipendente (la cosiddetta vendita in blocco), la prelazione dell’inquilino del singolo negozio viene meno (Cass. n. 29528/2023). Diversa è la “vendita cumulativa” di più immobili distinti, dove il diritto del conduttore potrebbe invece rimanere salvo: la Cassazione (sentenza n. 13253/2023) affida al giudice il compito di valutare se i beni siano stati considerati come un complesso economico unitario e inscindibile.
2. Liquidazione Giudiziale e Procedure Fallimentari
Con una pronuncia fondamentale a ridosso del 2026 (Cass. civ. n. 28918/2025), gli ermellini hanno ribadito il principio di incompatibilità strutturale tra il diritto di prelazione legale e le vendite coatte nell’ambito della liquidazione giudiziale (ex fallimento). Nelle procedure concorsuali prevale l’esigenza di trasparenza, competitività e massima tutela del ceto creditorio, escludendo la prelazione agraria e commerciale.
3. Vendita di quota indivisa tra comproprietari
Qualora la vendita riguardi soltanto una quota ideale e indivisa del fondo commerciale (ad esempio un coerede che vende la propria quota del 50% all’altro comproprietario o a un terzo), il conduttore non può far valere la prelazione, poiché il trasferimento non ha ad oggetto l’intero bene locato o una parte individuata dello stesso.